蒋院强律师——建设工程、房地产、刑事辩护专业律师

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蔡某与鼎泓公司商品房买卖合同纠纷一案终获胜诉

【案件经过】

        2016年8月31日,鼎泓公司(甲方、卖方)与蔡某(乙方、买方)签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》,约定将涉案房屋出售给乙方,房款总金额为574780元;付款方式为按揭贷款;首期款为294780元,剩余房款280000元须于2016年8月31日前申请办理银行按揭手续,甲方代理乙方办理按揭手续。另,合同附件七《补充协议》约定:乙方申请银行按揭贷款的年限、金额以银行最终批复为准,如乙方按揭款申请未获批准或未获银行足额批准的,乙方应在甲方发出付款通知书日起10天内,向甲方一次性付清房价款余额,逾期未付清房价余款的,应每日以房价款余额万分之五(0.05%)的标准向甲方支付违约金,逾期超过30日的,甲方有权解除合同;第十八条对合同第二十九条的补充:甲方向乙方送达与合同有关的通知书等书面函件时,应以合同记载的地址为准,上述函件交邮局投递之日经过3天即视为已送达乙方,任何一方变更联系方式的,应在5天内以书面形式通知对方;乙方根据法定或约定理由解除合同的,应在知道或应当知道解除合同条件已成就之日起三十天内书面通知甲方,逾期行使解除权的,解除权消灭;甲方向乙方主张解除合同或债务抵消的,乙方如有异议,应当在收到甲方书面通知书之日起10日内向甲方提出书面异议;甲方根据法定或约定理由解除合同的,乙方应在收到甲方解除合同通知书后30天内向甲方支付合同总房款20%的违约金及承担解除合同的费用等内容。

      合同签订后,蔡某向鼎泓公司支付了首期款,并将办理按揭所需的材料都交给了鼎泓公司。2016年10月10日,涉讼房屋办理了预告登记,预告登记权利人为蔡某,义务人为鼎泓公司,预购登记种类为预购商品房预告登记。之后,因乙方原因,银行并未同意蔡某的按揭贷款申请。鼎泓公司先后向蔡某寄送了《支付房款通知书》《解约通知书》。最终,鼎泓公司起诉蔡某,要求:1.判令被告向原告支付违约金114956元(按总房价574780元的20%计算);2.判令被告协助原告办理商品房预告登记注销手续;3.本案诉讼费由被告承担。

        接受蔡某的委托后,蒋院强律师经过仔细审查案件材料,提出以下答辩意见:1、本案有充分证据证明被告蔡某确实未收到原告的《支付房款通知书》和《解约通知书》;2、《支付房款通知书》和《解约通知书》对蔡某不生效,该两份通知书未送达上诉人的风险应由原告承担,被告并不存在违约行为;3、双方签订的合同并未解除,且被告也同意一次性支付尾款,原告的诉讼请求不成立;4、在目前房价普遍上涨的形势下,原告并没有损失。

【审理结果】

      法院判决蔡某协助原告办理涉案房屋的商品房预告登记注销手续,但是也驳回了原告要求被告承担20%购房款的违约金的请求。最终双方均未上诉。

【办案感悟】

      在本案中,开发商作为强势一方,合同条款内容对其非常有利。从证据看,蔡某的原因导致银行未同意其贷款申请,且鼎泓公司也向蔡某寄送了《支付房款通知书》和《解约通知书》,再结合合同的约定,本案对蔡某而言是非常不利的:房子被收回,还要赔上购房款的20%的违约金。但是蒋院强律师通过审查案卷材料,准确地抓住蔡某没有收到鼎泓公司寄送的《支付房款通知书》和《解约通知书》这一关键情节,最终使得法院没有认定我方存在违约行为。

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